우크라이나-러시아 전쟁과 코로나 19, 그리고 연이은 자재비 상승으로 이어진 국내 건축업계의 위기는 쉽사리 진정될 기미가 보이지 않는다. 곳곳에서 사업을 중단하거나 아예 손 조차 대지 못하는 현장이 속출하고 있고, 각 지역단체장들을 앞 다퉈 건축 및 건설 사업의 신중한 접근을 주문하고 있다.
전국에서 가장 높은 미분양 지표를 보유하고 있는 대구시 역시 이러한 기류에 떠밀려 급기야 재개발, 재건축 시장을 행정 차원에서 틀어막기에 이르렀다. 건축, 건설 경기는 이처럼 속출한 당면 과제들로 엉망이 되어 가고, 시행업자들의 한숨은 날이 갈수록 깊어지고 있다.
이런 가운데 시행업자들을 우롱하고 기망하는, 급기야 사업권을 도둑질 해가다시피하는 일부 비윤리적인 투자가들이 있다는 주장이 끊임없이 대두되면서 그렇잖아도 간신히 버텨가는 부동산 업계에 머지않아 연이은 도산 등 큰 후폭풍이 불 것이라는 전망들이 쏟아지고 있다.
이런 회사들은 대부분 민간 투자자들이다(통틀어B 회사로 지칭). 이들은 금융권 투자자들과 달리 금융감독원 등으로부터 견제를 받지 않아 투자 방식과 실행이 비교적 자유롭다. 대부분 사모사채 형식으로 투자 자금을 모으기 때문이다.
이들은 다른 대주단에 비해 비교적 적은 금액으로 투자에 참여한 뒤, 사업이 원만하게 잘 이뤄질 경우에는 사업으로 인한 수익을 챙겨가지만, 지금과 같이 불황 등 기타 이유로 사업이 한차례라도 삐그덕 거리면 사업수익성 보존이라는 명분으로 즉각적이고 직접적인 자산 투자 방어에 나선다. 그 방법이 사모사채 매입 강요와 사업지분 전환이다.
대구 본사 둔 시행사, 과한 요구에도 울며겨자 먹기식으로 사업 지분 뺏길 판
비율적으로 전국에서 가장 많은 미분양 아파트를 보유하고 있는 대구에서도 최근 한 민간 투자자로 인해 지역 시행사가 부도 위기에 몰리는 상황이 발생했다.
대구에 본사를 둔 이 회사는 자산관리개발 전문회사로, 2022년 2월 울산에서 약 1만2천여평 대지를 대상으로 모 투자증권을 비롯해 모두 8곳의 대주단의 투자를 받아 브릿지 대출을 실행했다.
그러던 차 전쟁과 코로나 19의 파고에 곧바로 이어진 자재비 상승까지 겹치면서 사업성 자체가 위태로운 지경에 이르렀다. 결국 건축 펜데믹으로 인해 건축비는 상승하고 분양가는 하락하는 고비에 직면했고, 2023년 5월 브릿지 대출 마감시한을 맞았다. 사업을 지속적으로 추진하기 위해서는 PF대출로의 연결이 시급했던 터라 브릿지대출은 연장은 필수였고, 다행히 금융감독원에서도 PF 대주단 협의체 구성을 독려, 협의체를 구성해 해당 사업을 계속 실행하도록 권고했다.
문제는 시행사의 부도를 막는 것이 최선이라는 결정을 내리면서 대주단은 브릿지 연장에 모두 동의했지만, 8개 투자그룹 가운데 가장 적은 금액을 투자하고, 유일하게 금융감독원의 통제 관리를 받지 않는 민간 투자자 B 사가 발목을 잡았다. 홀로 동의하지 않고 있던 B 사는 시행자측에 자신들의 사모사채 인수 및 울산 사업장의 사업 지분 55%를 요구했고, 당장 브릿지 대출 연장이 필요했던 시행사는 울며 겨자 먹기식으로 투자 당사자의 요구를 들어줄 수밖에 없었다고 한다.
A 시행사의 경우, 한 차례 폭풍은 지나갔다. 그러나 시행사 관계자는 “이는 시작에 불과하다”고 했다. 자사의 ‘이익 보존, 자산 보존‘이라는 이유를 달아 정당한 권리행사라고 주장하고 있지만, 시행사는 그들의 비윤리적인 행위로 인해 도산의 위기를 겪고 있는 것.
시행사 관계자는 “본인들은 우리가 도산하더라도 손해 볼 것 하나도 없을지 몰라도 우리는 다르다. 본질적으로 전국의 사업장 곳곳에 조금씩 투자해 놓고 사업 이자 따먹거나 사업권을 빼앗으려는 그 사람들과 우리는 본질적으로 다르다. 우리는 사업(일)이 되어야 돈을 벌수 있지만 그들은 사업이 안되고 중간에서 삐그덕 거려도 손해 날 일 없는 사람들이다. 그런 사람들이 이런 식으로 시행사를 옥죄는 것은 매우 비윤리적인 일이다. 사회가 이 사람들 지탄해야 한다“고 주장했다.
실제, 이같은 우려가 현실로 이어지고 있다. 충남의 한 사업장에서는 이미 이같은 행위로 사업장이 무너졌다. 다른 사업장에서도 이 같은 우려가 조금씩 현실로 나타나는 것.
지역에서 활동하는 업계 관계자는 “이런 일들이 사실 비일비재하다”면서 “지금까지 이런 일들은 투자사와 시행사간의 문제로만 치부됐다. 두 집단 모두 돈을 벌려고 하는 행위다보니 시장 경제 구조에 맡겨두었던 부분인데, 요즘과 같이 부동산 경기가 엉망일 때는, 특히 단순히 시행사 한곳만이 무너지는 것이 아니다. 부동산 건설 투자라는 것이 투자하는 기관들이 전국 곳곳에 투자하고 있기 때문에 한 곳에서 삐걱대면 연쇄적으로 삐걱대고 결국은 모두가 무너지게 되어 있다”고 말했다. 최근 새마을 금고 사건과 마찬가지라는 것.
이 관계자는 이어 “지금까지 정부나 업계, 그리고 수사기관 등이 당사자들간의 영업행위에 따른 일로 내버려두었다면 앞으로는 정부나 국회가 이같이 의도적으로 접근하고 투자하는 ‘사’자 기업을 가려내고 제재를 할 수 있는 법적이 장치가 필요하다”고 말했다.
“아파트 등 부동산업은 사회와 국가 경제에 너무나 큰 비중을 차지하고 있는 영역이다. 한 곳이 잘못되면 연쇄적으로 잘못되고 국가 경제에 엄청난 후폭풍을 가져온다. 수사기관이 이러한 현장을 잘 지켜봐야 한다. 사전에 차단할 수 있는 선제적 장치를 마련해야 할 것”이라고 덧붙였다.
지역 정치권에서도 이런 상황에 대비해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 일례로 이번 사안을 오는 연말 국정감사에서 다뤄 진실을 파악에 나설 수 있다는 전망이 나오고 있다.
